Nulhypotheken maken een comeback

CNN
—

Veel Amerikanen willen een huis kopen, maar hebben geen tienduizenden dollars om een ​​aanbetaling te dekken.

Deze enorme barrière wordt weggenomen door A Het nieuwe nul procent hypotheekprogramma Het werd twee weken geleden gelanceerd door een van de grootste hypotheekverstrekkers van het land.

Het nieuwe programma, aangeboden door United Wholesale Mortgage, zorgt er echter voor dat sommige deskundigen zich zorgen maken over de manier waarop deze leningen een averechts effect zouden kunnen hebben op huiseigenaren – vooral als de huizenprijzen niet meer stijgen. Bij sommigen roept het slechte herinneringen op Hypotheek ineenstorting Dat leidde in 2008 tot de financiële crisis.

UWM, onder leiding van Matt Ishbia, de miljardair-eigenaar van het Phoenix Suns NBA-team, zei dat in aanmerking komende huizenkopers geen aanbetaling hoeven te doen.

In plaats daarvan biedt het programma kopers de mogelijkheid om 97% van de waarde van het huis te betalen met een eerste hypotheek en vervolgens de resterende 3% (tot $15.000) aan te bieden als tweede hypotheek.

Over deze tweede hypotheek wordt geen rente berekend, maar deze moet – in zijn geheel in één keer – worden afgelost als de woning wordt verkocht, de hypotheek wordt afbetaald of als de eigenaar herfinanciert.

“De vraag was enorm.”

Deze hypotheken staan ​​alleen open voor starters op de woningmarkt en voor mensen wier inkomen niet meer dan 80% van het gemiddelde inkomen in de regio bedraagt.

“De initiële vraag was enorm. We hebben al een paar duizend leningen verstrekt”, vertelde Alex Elezaj, Chief Strategy Officer van UWM, aan CNN.

UWM zei dat geen enkele andere groothandelsverstrekker of niet-bancaire hypotheekmaatschappij een dergelijk programma landelijk aanbiedt. (UWM is een groothandelsleningbedrijf dat huizenkopers en verhuurders in contact brengt met hypotheekbemiddelaars via het Mortgage Matchup-platform. Eerder deze maand werd Mortgage Matchup omgedoopt tot Mortgage Matchup Onze allereerste hypotheekpartner Van de NBA en WNBA.)

Sommigen zijn echter bezorgd dat dit type hypotheek problemen kan veroorzaken voor toekomstige huiseigenaren.

Het centrale risico is dat huiseigenaren zonder eigen vermogen beginnen, omdat ze geen aanbetaling vooraf doen.

Dit betekent dat ze onmiddellijk onder water komen te staan ​​(meer verschuldigd zijn dan het huis waard is) als de hete huizenmarkt plotseling afkoelt en de huizenwaarde daalt.

Dit kan een probleem zijn als de huiseigenaar snel moet verkopen, bijvoorbeeld omdat hij zijn baan is kwijtgeraakt, in financiële moeilijkheden verkeert of moet verhuizen.

Plots zaten ze aan de haak voor hun tweede hypotheek. Omdat het huis onder water staat, zal de verkoop van het huis niet genoeg geld opleveren om de schuld af te betalen.

“Als een huiseigenaar niet genoeg geld heeft om het verschil te compenseren, zal hij in gebreke blijven met betrekking tot zijn tweede hypotheek en loopt hij het risico op faillissement en beschadigd krediet”, zegt Patricia McCoy, professor aan de Boston College Law School.

Dit scenario is “precies wat er gebeurde tijdens de subprime-crisis, toen miljoenen huiseigenaren overweldigd raakten en hun hypotheken niet meer konden betalen”, zegt McCoy, een voormalig hypotheektoezichthouder bij het Consumer Financial Protection Bureau. “Het is al eerder gebeurd en het kan opnieuw gebeuren.”

De huizenzeepbel die in 2006 barstte, werd gedeeltelijk aangewakkerd door een explosie van de kredietverlening aan subprime-leners. In de jaren voorafgaand aan de zeepbel kwamen kredietverstrekkers met nieuwe producten zoals hypotheken met aanpasbare rente en leningen zonder aanbetaling, die uiteindelijk explodeerden toen de huizenprijzen uiteindelijk instortten.

De huizenmarkt staat momenteel absoluut in brand. De huizenprijzen bevinden zich op recordniveaus en de vraag is zo sterk dat sommige huizen worden verkocht Hoger dan de vraagprijs na oorlogen om contant geld te bieden.

Een ander potentieel probleem is echter dat huiseigenaren in dit geval vast komen te zitten in een hogere hypotheekrente De Federal Reserve begint de rente te verlagen.

Dit komt omdat de huiseigenaar, om tegen een lager tarief te kunnen herfinancieren, de tweede hypotheek volledig moet afbetalen. Het kan zijn dat ze daar niet genoeg geld voor hebben.

Ze kunnen ook vastzitten aan hogere tarieven, omdat kredietverstrekkers de lener niet laten herfinancieren als hij niet genoeg eigen vermogen in huis heeft.

Er zijn andere opties voor nulsomhypotheken. Bank of America werd bijvoorbeeld gelanceerd Hypotheekprogramma zonder aanbetaling in 2022 voor starters op de huizenmarkt in sommige zwarte en Spaanstalige buurten.

leuk vinden Alvleesklier Hij merkt op dat er in plattelandsgebieden ook woningleningen met een nulrente bestaan ​​die worden ondersteund door het Amerikaanse ministerie van Landbouw (USDA), evenals leningen voor veteranen en langstlevende echtgenoten die worden gegarandeerd door het Amerikaanse ministerie van Veteranenzaken (VA).

Anneliese Lederer, senior beleidsadviseur bij het Center for Responsible Lending, zei dat het belangrijk is dat huiseigenaren die het UWM-leningprogramma overwegen, op de hoogte zijn van de algemene voorwaarden.

“Het gebruik van leuke regels als ‘geen aanbetaling’ klinkt spannend en cool, maar je moet de kleine lettertjes lezen,” zei Lederer. “Dit zou een geweldig product kunnen zijn voor mensen die een hypotheek kunnen betalen, maar geen hypotheek hebben betaling om eigenwoningbezit te verkrijgen.” Maar de vraag is: hoe kun je die tweede hypotheek afbetalen? Wat is het plan? Op dit moment is er geen plan.”

Dennis Kelleher, CEO van Better Markets, een non-profitorganisatie die pleit voor strengere financiële regelgeving, vertelde CNN dat hij bezorgd was dat een hypotheekproduct als dit sommige leners zou schaden als de huizenmarkt zou wankelen.

“Deze hypotheken zullen tikkende tijdbommen zijn – net als subprime-hypotheken – tenzij de huizenprijzen zeer dramatisch blijven stijgen,” zei Kelleher. “Dit heeft het potentieel om de Amerikaanse droom van eigenwoningbezit vrijwel onmiddellijk in een nachtmerrie te veranderen.”

Hoewel de huizenprijzen nu scherp stijgen, is er geen garantie dat dit zo zal blijven, merkte Kelleher op.

De prijzen van bestaande huizen stegen Nog eens 6% afgelopen maand jaar-op-jaar tot $407.600 – Hoogste gemiddelde prijs in april ooit.

“We weten niet of we ons in een zeepbel bevinden die zal barsten of dat de trendlijnen zullen toenemen”, aldus Kelleher. “Maar het opdringen van 100% hypotheekproducten aan mensen met een laag inkomen terwijl de huizenprijzen op historische hoogten staan, zou iedereen grote zorgen moeten baren.”

Het leningprogramma van UWM heeft “alle kenmerken die hypotheken slecht maakten”, zegt Jonathan Adams, assistent-professor aan de St. Joseph’s University die hypotheekfinanciering doceert.

UWM reageerde op deze zorgen en merkte op dat kredietnemers nog steeds strikte acceptatierichtlijnen moeten volgen.

“Mensen die deze beweringen doen, zijn ongeschoold over de huidige stand van zaken in de sector”, zegt Elizay, uitvoerend directeur van UWM. “In de huidige omgeving neemt UWM de verantwoordelijkheid voor het afsluiten van leningen op zich, wat ons het vertrouwen geeft dat deze leningen van hoge kwaliteit zijn.”

“Dat is een groot positief punt. Het helpt consumenten en het is over de hele linie een grote overwinning”, zei Elezaj. “Denk eens aan alle mensen die een huis huren en willen kopen, maar ze hebben de hindernis om een ​​verlies van $ 10.000 of $ 15.000 te hebben. betaling. Dit elimineert dat.”

Het is ook vermeldenswaard dat sommige Experts zeggen dat de kredietvoorwaarden aanzienlijk zijn verbeterd sinds de financiële crisis van 2008.

dagen Ninja-leningen (Geen inkomen, geen baan, geen bezittingen) en hypotheken met variabele rente zijn grotendeels verdwenen.

“We gaan hier niet terug naar 2006”, zegt Greg McBride, financieel hoofdanalist bij Bankrate. “De kredietstandaarden zijn nog steeds ver verwijderd van de fase vóór de crisis, toen er vaak helemaal geen standaarden waren.”

Adams, een voormalige Wall Street-analist, waarschuwde echter dat iemand die geen aanbetaling kan doen en minder dan 80% van het gemiddelde inkomen verdient (degenen die in aanmerking komen voor dit leningprogramma) waarschijnlijk meer moeite zal hebben in de economie als de prijzen stijgen. Huizen. Zij vallen.

“Een van de lessen van de subprime-crisis was dat je kredietnemers geen plezier doet door het lenen te faciliteren”, aldus Adams.