Country Garden, de Chinese vastgoedgigant, blijft in gebreke met zijn schulden

De in moeilijkheden verkerende projectontwikkelaar Country Garden zei dinsdag dat het een lening niet kan terugbetalen en verwacht dat het in gebreke zal blijven bij de komende buitenlandse schuldenbetalingen als gevolg van dalende verkopen als gevolg van de escalerende vastgoedcrisis in China.

De aankondiging op de Hong Kong Stock Exchange is in feite een verklaring van Country Garden, ooit de grootste huizenbouwer van China, dat het waarschijnlijk in gebreke zal blijven met verplichtingen ter hoogte van ongeveer 187 miljard dollar. Country Garden is een van de grootste redenen voor de ineenstorting van de Chinese vastgoedmarkt, die leidde tot het faillissement van Evergrande, een ander gigantisch vastgoedontwikkelingsbedrijf.

De afgelopen maanden heeft Country Garden ernaar gestreefd om een ​​ineenstorting te voorkomen, door activa te verkopen om fondsen te werven en te onderhandelen met crediteuren om verplichtingen te herstructureren of betalingen uit te stellen. Maar de aanhoudende strijd van het bedrijf om nieuwe appartementen te verkopen heeft de cashflow verstikt die nodig is om de schuldenlasten op peil te houden.

Country Garden zei dat de verkoop van onvoltooide appartementen, een belangrijke indicator voor toekomstige inkomsten, in september voor de zesde maand op rij daalde tot 6,17 miljard yuan, of $862 miljoen. Dit betekent een daling van 81 procent ten opzichte van het voorgaande jaar. In de eerste negen maanden van 2023 was de voorverkoop 44 procent lager dan het jaar ervoor.

Het bedrijf zegt in de verklaring: “De heersende marktomstandigheden maakten het voor de groep moeilijk om binnen korte tijd voldoende liquiditeit te verkrijgen om haar liquiditeitspositie te verbeteren.” “Daarom blijft de kaspositie van de groep aanzienlijk onder druk staan.”

Het voegde eraan toe dat er “geen materiële verbetering in de vastgoedverkoop in de hele sector” was geweest en dat Country Garden met “aanzienlijke onzekerheid” te maken kreeg toen het probeerde activa af te lossen om zijn liquiditeit te verbeteren.

Terwijl andere projectontwikkelaars er de afgelopen twee jaar niet in zijn geslaagd hun schulden terug te betalen na jaren van buitensporig lenen en agressief bouwen, leek Country Garden een uitschieter, een zeldzaam voorbeeld van een fiscaal verantwoorde Chinese vastgoedonderneming. Maar terwijl de economie moeite heeft om zich te herstellen nadat Peking zijn restrictieve coronavirusbeleid heeft opgeheven en een aanhoudende inzinking de vastgoedmarkt van het land in zijn greep houdt, is de financiële druk op Country Garden toegenomen.

Country Garden is bijzonder zwaar getroffen vanwege de zware blootstelling aan China’s minder ontwikkelde derde- en vierderangssteden, waar de vastgoedvertraging het meest uitgesproken was.

Toen Country Garden vorige maand aankondigde dat het in staat was nauwlettend gecontroleerde rentebetalingen te doen om faillissementen te voorkomen, zei het bedrijf dat het de komende twaalf maanden nog steeds bijna 15 miljard dollar aan schulden aan obligaties en bankzaken moest afbetalen. En andere leningen.

Het bedrijf zei dinsdag dat het verwacht dat het in gebreke zal blijven met de afbetaling van buitenlandse schulden, ondanks dat lokale schuldeisers ermee instemmen de looptijd van negen bedrijfsobligaties met een totale schuld van ongeveer $2 miljard uit te stellen.

Jeff Zhang, een analist die voor Morningstar Chinese vastgoedbedrijven in de gaten houdt, zei dat de aankondiging niet verrassend was gezien het gebrek aan financieringsopties die beschikbaar zijn voor Country Garden en de scherpe daling van de omzet.

“We verwachten niet dat de liquiditeit van het bedrijf op de korte termijn betekenisvol zal verbeteren, omdat huizenkopers en financiële instellingen mogelijk aan de zijlijn blijven staan”, aldus de heer Zhang.

Country Garden zei dat het een afbetaling van een lening van 60 miljoen dollar, uitgedrukt in Hongkongse dollars, had gemist, en dat het verwachtte niet al zijn buitenlandse schuldverplichtingen terug te kunnen betalen wanneer deze vervallen, of zelfs tijdens een uitstelperiode.

Het bedrijf zei dat zijn “operationele topprioriteit” het garanderen van de oplevering van onvoltooide appartementen is, een prioriteit voor de Chinese overheid. Het bedrijf zei dat het in 2023 tot eind september 420.000 eenheden had voltooid.

Het zei dat het China International Capital en Houlihan Lokey, een investeringsbank gespecialiseerd in schuldherstructurering, had aangesteld als gezamenlijke financiële adviseurs.