De beslissing van de rechtbank baart ontwikkelaars zorgen die naar oudere appartementen in Florida kijken: NPR

Een rechtbank in Florida heeft een ontwikkelaar verboden het appartement Biscayne 21 in Miami te slopen en te vervangen.

Greg Allen, NPR

Onderschrift verbergen

Schakel bijschrift in

Greg Allen, NPR

Drie jaar nadat in Florida een flatgebouw instortte, waarbij 98 mensen om het leven kwamen, heeft nieuwe regelgeving geleid tot een scherpe stijging van de kosten van levensonderhoud in appartementen. Naarmate de kosten stijgen, verkopen de bewoners van veel oude gebouwen aan ontwikkelaars die zich haasten om ze te vervangen door nieuwe luxe hoogbouwtorens.

In de wijk Edgewater in Miami zijn veel oude gebouwen gesloopt en vervangen door nieuwe hoogbouwappartementen. Maar op een toplocatie aan de waterkant van de wijk staat een oud gebouw dat nu leeg staat.

“Ze hebben zelfs een groot deel van de ramen en deuren verwijderd, als je dat op de bovenste verdiepingen kunt zien”, zegt Jacqueline Fraga. Fraga is eigenaar van een van de nu leegstaande units in het appartementencomplex Biscayne 21. Op enkele na zijn alle appartementen in het gebouw met 192 eenheden gekocht door een vastgoedontwikkelaar die het wil slopen en er een groter, luxer gebouw voor in de plaats wil bouwen.

Fraga maakt deel uit van een groep uniteigenaren die vlak voordat de sloop begon een rechtszaak tegen de ontwikkelaar hebben aangespannen. Het 13 verdiepingen tellende gebouw, dat uitkijkt over het helderblauwe water van Biscayne Bay tot aan Miami Beach, heeft een adembenemend uitzicht. Fraga lacht: “Waarom denk je dat ze het zo graag willen?”

Jacqueline Fraga is een van de tien eigenaren van appartementen die weigerden hun appartementen aan Two Roads Development te verkopen

Greg Allen, NPR

Onderschrift verbergen

Schakel bijschrift in

Greg Allen, NPR

De afgelopen twintig jaar hebben golven van condo-bouw Miami een nieuwe vorm gegeven. Het eens zo slapende stadscentrum is nu gevuld met woongebouwen, bloeiende restaurants en commerciële complexen. Nu de meeste locaties aan het water voltooid zijn, richten ontwikkelaars zich op oudere gebouwen, vooral die op toplocaties.

Fraga zegt dat ze enkele jaren geleden telefoontjes kreeg van makelaars met de vraag of ze haar huis wilde verkopen. Haar antwoord, zegt ze, is altijd hetzelfde geweest. “Ik ben niet geïnteresseerd in verkopen. Ik zei: ‘Ik ben in dit gebouw aangekomen in mijn trouwjurk en ik ga met pensioen in dit gebouw.’

Onder druk van vastgoedmakelaars verkochten andere eigenaren. een bedrijf, Ontwikkel twee wegen Uiteindelijk verwierf het bedrijf op tien na alle eenheden in het gebouw. Ze nam ook de raad van bestuur van de appartementenvereniging over, stemde voor wijziging van de bestuursdocumenten en gaf toestemming voor de ontmanteling van het gebouw, waardoor het kon worden gesloopt.

Veel oudere appartementen in Florida, waaronder Biscayne 21, hebben 100% goedkeuring nodig van de condominiumeigenaren in het gebouw om het contract te beëindigen. Door dit percentage terug te brengen tot 80% oordeelde het Florida Court of Appeals dat de ontwikkelaar het stemrecht van de condominiumeigenaren had geschonden en dat de beëindiging van het contract onrechtmatig was.

Het is een uitspraak die een grote impact heeft op ontwikkelaars die oudere appartementen in de gaten houden voor nieuwe projecten. “Vanuit het perspectief van mijn cliënt, en ook vanuit dat van andere ontwikkelaars in heel Florida, doen ze echt een stap terug en evalueren ze of ze wel of niet door moeten gaan met de herontwikkeling van eigendommen wanneer ze worden benaderd door deze oude, zieke appartementsgebouwen”, zegt advocaat Susan Ravanello, die Two Roads Developments vertegenwoordigt. .

Regelgeving die in Florida werd aangenomen na de ineenstorting van de Champlain Apartment Tower in 2021 hielp de inspanningen van ontwikkelaars om oudere appartementsgebouwen op te kopen en te vervangen een impuls te geven. Nieuwe regels Deze veranderingen hebben de kosten voor bewoners van veel oudere gebouwen doen stijgen, waardoor soms aanzienlijke speciale beoordelingen nodig zijn die mogelijk niet betaalbaar zijn.

Dat was niet de situatie op Biscayne 21, gebouwd in 1964, zegt Glenn Waldman, een advocaat die Fraga en de andere uniteigenaren vertegenwoordigt. “Dit is niet een van die gebouwen, ook al is het een ouder gebouw, waar levensveiligheidsproblemen waren.” Het is een solide en degelijk gebouw dat alle benodigde testen heeft doorstaan ​​en dat ook zal blijven doen.”

De advocaten van de vastgoedontwikkelaar vragen het hof van beroep om de zaak te heroverwegen en zijn van plan de zaak indien nodig door te verwijzen naar het Hooggerechtshof van de staat. Ravanello zegt dat de uitspraak, indien aangenomen, het zeer moeilijk zou maken om oudere appartementsgebouwen te vervangen. “Het geeft één persoon de controle over de hele gemeenschap”, voegt ze eraan toe. “Dit is niet iets waar een vastgoedontwikkelaar zich mee bezig wil houden.”

Het reguleren van condominiums is een kwestie waar wetgevers in Florida al eerder mee hebben geworsteld en die waarschijnlijk volgend jaar opnieuw ter sprake zal komen tijdens de zittingsperiode. De Republikeinse vertegenwoordiger Vicky Lopez, wiens district Biscayne 21 omvat, is van mening dat de staat het voor ontwikkelaars gemakkelijker moet maken om oudere woningen te vervangen.

Ze zegt dat ze 667 woningbouwverenigingen in haar omgeving heeft, en ze begrijpt het dilemma waarmee veel condominiumeigenaren worden geconfronteerd als gevolg van de stijgende kosten. ‘Als je lange tijd in een gebouw woont en toevallig in een gebouw woont dat op een prachtig stuk grond staat, wil je er niet meer weg’, zegt ze. ‘Maar het gebouw is zestig jaar oud we zijn nu op een punt aangekomen waar de vraag is: is het überhaupt nog betaalbaar om in een appartement te wonen?

De Biscayne 21-zaak werpt nog meer twijfel op over de appartementenmarkt in Florida, waar driekwart van de gebouwen meer dan 30 jaar oud is. Zorgen over de nieuwe regels van de staat en de stijgende kosten van levensonderhoud in appartementen hebben de verkoop over de gehele staat vertraagd en zelfs de vastgoedprijzen gedrukt. grote prijsdaling.