De grootste huizenbouwer van China heeft moeite om te overleven nu de economische crisis zich verdiept

Toen Country Garden, de grootste ontwikkelaar in de steeds turbulenter wordende vastgoedsector in China, in april zijn jaarverslag publiceerde, omslag ontwerp Herrezen hoop: De feniks spreidt zijn vleugels.

Het bedrijf zei dat het beeld aantoonde dat de Chinese economie ‘weer op het goede spoor’ was en dat dit jaar ‘de groei naar nieuwe hoogten zou stijgen’.

Dat was wensdenken.

Kort na de publicatie van het rapport verloor het ontluikende economische herstel van China aan kracht en begon de toch al stagnerende vastgoedmarkt in te storten. En in Country Garden daalde de verkoop van onvoltooide appartementen, een cruciale indicator voor toekomstige inkomsten, in juni en juli met meer dan 50 procent, het dubbele van de daling in de voorgaande vijf maanden.

De afgelopen drie jaar, toen tientallen grote ontwikkelaars failliet gingen na jaren van overmatig lenen, was Country Garden een anomalie. Maar vorige maand bleef het land in gebreke bij het betalen van rente, wat erop wijst dat het ook een risico liep op een financiële ineenstorting, met een schuldenlast van 187 miljard dollar.

Country Garden zou deze week 22,5 miljoen dollar moeten ontvangen, wat het einde is van de uitstelperiode voor gemiste betalingen. Vrijdag kreeg het bedrijf op het laatste moment toestemming van schuldeisers om de terugbetaling van 537 miljoen dollar aan in yuans luidende obligaties, oorspronkelijk gepland voor maandag, uit te stellen tot 2026, volgens documenten gedeeld door Country Garden.

Vorige week zei Country Garden, na melding van een verlies van 7,1 miljard dollar over de eerste zes maanden van 2023, dat er “materiële onzekerheden waren die aanzienlijke twijfel zouden kunnen doen rijzen” over het vermogen om een ​​faillissement te voorkomen. Het bedrijf probeert geld op te halen en zijn schuldeisers van zich te vervreemden, door aandelen in onroerend goed te verkopen en aandelen met korting uit te geven.

Het was een dramatische ondergang voor Country Garden. De onwaarschijnlijke opkomst van het bedrijf van regionale huizenbouwer tot nationale kolos weerspiegelt de snelle opkomst van China. Nu weerspiegelt de ineenstorting van het vastgoed de snelheid en ernst van de ineenstorting van de vastgoedsector in het land, waardoor de bredere economie dreigt te ontsporen.

“Hoe groot een Country Garden ook is, het is als een kanarie in een kolenmijn”, zegt Kenneth Rogoff, hoogleraar economie aan de Harvard University, die uitgebreid over China heeft geschreven.

Om de wankelende vastgoedmarkt overeind te houden, hebben de Chinese financiële toezichthouders donderdag een reeks maatregelen geïntroduceerd, waaronder het verlagen van de minimumbetalingen voor starters en het verlagen van de rente op bestaande hypotheken.

Deze en andere maatregelen zijn wellicht niet voldoende om het in moeilijkheden verkerende Country Garden-bedrijf te redden van het betalen van zijn schulden.

Veel Country Garden-obligaties worden verhandeld tegen centen per dollar, wat aangeeft dat kredietverstrekkers weinig hoop hebben op terugbetaling. De aandelenkoers van het bedrijf is nu minder dan 1 HK$, een scherpe daling voor wat ooit een van de grootste particuliere bedrijven van China was, dat vijf jaar geleden meer dan 17 HKD noteerde.

Country Garden is opgericht door Yang Guoqiang, een voormalige boer en bouwvakker die in zo’n armoede opgroeide dat hij, volgens een profiel op een overheidswebsite, de eerste zeventien jaar van zijn leven geen schoenen droeg en bijna viel. van school omdat hij het collegegeld van $ 1 niet kan betalen.

Het bedrijf begon in 1997 met de ontwikkeling van onroerend goed, in een tijd waarin China de regels voor particulier eigendom van onroerend goed begon te veranderen. Toen het bedrijf in 2007 naar de beurs ging, vertelde het bedrijf investeerders dat een van zijn sterke punten een grote reserve aan goedkope grond voor ontwikkeling was. Het zei ook dat het sneller en goedkoper kan bouwen dan concurrenten.

Twee jaar vóór de beursgang droeg de heer Yang zijn belang van 70 procent over aan zijn tweede dochter, Yang Huiyan, die toen manager was op de inkoopafdeling van het bedrijf. Toen Country Garden op de beurs verscheen, werd de 25-jarige de rijkste vrouw van Azië, met een fortuin dat uiteindelijk werd geschat op 29 miljard dollar. Mevrouw Yang, die tot maart vorig jaar medevoorzitter was van haar vader, toen zij deze rol exclusief op zich nam, blijft de meerderheidsaandeelhouder van Country Garden.

Country Garden breidde zich snel uit en hield gelijke tred met de verstedelijkingsinspanningen van de overheid. Het heeft zich vertakt tot ver buiten de provincie Guangdong en is doorgedrongen tot de minder ontwikkelde derde- en vierderangssteden van China, waar het profiteerde van de hausse na 2015, toen China, als onderdeel van een nationaal plan voor de herontwikkeling van sloppenwijken, de inwoners contant begon te betalen voor handel. In vervallen hutten in kleine dorpen en steden.

Het bedrijf is succesvol dankzij een hoge omzetstrategie: snel bouwen, snel verkopen en snel uitbetalen. Hierdoor kon Country Garden huizen goedkoper verkopen en toch meer winst maken dan de concurrenten. Omdat onroerend goed de ruggengraat van de Chinese economie en de belangrijkste investering voor veel Chinese gezinnen is geworden, is Country Garden uitgegroeid tot een van de grootste niet-staatsbedrijven van het land.

Country Garden heeft de afgelopen zes jaar meer huizen verkocht dan welke andere ontwikkelaar dan ook, wat kopers als Zhou Qizhou het hof maakte.

In 2019 kocht hij een appartement in een landelijke tuin in Enshi, een kleinere stad in centraal China. Hoewel de heer Zhou in Shanghai werkte, voelde hij zich onder druk gezet om een ​​huis te kopen voor het geval hij het later niet kon betalen. Hij kocht een appartement van 115 vierkante meter (ongeveer 1200 vierkante voet) voor ongeveer $ 125.000. Hij was onder de indruk van de snelheid van de bouw en de lage prijs, hoewel hij de bouwkwaliteit als gemiddeld omschreef. Hij heeft er alleen spijt van dat hij vlak voor de marktdaling kocht.

“Uiteindelijk is Country Garden nog steeds een groot merk”, aldus de heer Chu.

Maar de vraag naar onroerend goed, ooit onverzadigbaar, is verdampt en de Chinese economie wankelt. Bedrijven als Country Garden zijn onder druk gezet door de gevolgen van de verlammende lockdowns door het coronavirus, het harde optreden van de overheid tegen roekeloos lenen door vastgoedontwikkelaars en het jarenlang voorrang geven aan staatsbedrijven boven particuliere bedrijven. De economische neergang was het ernstigst in kleinere steden, waar de lokale economieën geen gelijke tred konden houden met de hausse in de bouwsector. Nu zitten die steden vol met lege appartementen.

Toen Country Garden onlangs zijn enorme verlies in de eerste helft van het jaar bekendmaakte, zei het bedrijf “de potentiële risico’s die verbonden zijn aan zijn onevenredig grote investeringen” in kleinere steden niet te begrijpen.

Tot voor kort werd Country Garden geprezen als een overlevende van de onrust in de sector. En hoewel Peking weinig heeft gedaan om andere grote huizenbouwers te steunen, waaronder Evergrande, de inmiddels failliete vastgoedontwikkelaar die ooit met Country Garden wedijverde om marktsuprematie, heeft de regering meer bereidheid getoond om het bedrijf te steunen.

Toen de Chinese financiële toezichthouders in november een richtlijn van zestien punten uitvaardigden om de vastgoedsector te helpen, werd Country Garden op een ‘witte lijst’ van hoogwaardige ontwikkelaars geplaatst om prioriteit te geven aan de toegang tot financiële hulp en kredietlijnen van staatsbanken. Volgens berichten in de Chinese media.

Country Garden onderhoudt al jarenlang nauwe banden met de regerende Communistische Partij. De oprichter, de heer Yang, werkte voor de Chinese Politieke Consultatieve Conferentie van het Volk, een nationaal politiek adviesorgaan. Country Garden heeft proactief beleidsinitiatieven ondersteund zoals het distribueren van naaimachines en landbouwapparatuur naar verarmde gebieden onder de vlag van “Armoedebestrijding”.

Zelfs toen de financiën van de Country Garden Company verslechterden, gaf het prioriteit aan de wensen van beleidsmakers door de bouw van eerder verkochte huizen te voltooien. Vorig jaar werden bijna 700.000 voorverkochte exemplaren verkocht en in de eerste helft van dit jaar nog eens 278.000 exemplaren.

Country Garden zei echter in zijn laatste winstrapport dat het zich richt op het verbeteren van de cashflow en het verlagen van de kosten. Er werken nu ongeveer 58.000 mensen, minder dan de helft van het aantal voltijdse werknemers in 2018. Het bedrijf weigerde verder commentaar te geven naast de openbare aankondigingen.

In zijn winstrapport zegt het bedrijf dat het ‘diep berouw’ heeft over de huidige situatie, maar voegt eraan toe dat het ‘nooit zal bezwijken voor passief defaitisme’. Toen de heer Yang eerder dit jaar zijn werknemers toesprak op een bedrijfsbijeenkomst, drong hij er bij hen op aan om te volharden.

Hij zei: “Val niet voor zonsopgang.” Volgens het WeChat-account van het bedrijf. “We moeten leven tot de lente komt, en de lente zal zeker komen.”