De huizenkosten stijgen, maar missen de gegevens een afkoelingstrend?

De Fed heeft mogelijk een huisvestingsprobleem. Het heeft op zijn minst een huisvestingsmysterie.

Het totale inflatiecijfer is het afgelopen jaar aanzienlijk gedaald. Maar huisvesting is een hardnekkige – en verrassende – uitzondering gebleken. Volgens het Arbeidsministerie stegen de kosten van opvang in januari met 6% ten opzichte van een jaar eerder, en stegen ze maand-op-maand sneller dan in december. Deze versnelling was een belangrijke reden voor de stijging van de totale consumentenprijzen afgelopen maand.

De aanhoudende huizeninflatie vormt een probleem voor Fed-functionarissen als zij overwegen wanneer de rente moet worden verlaagd. Huisvesting is voor de meeste huishoudens de grootste maandelijkse uitgave, wat betekent dat dit een grote invloed heeft op de inflatieberekeningen. Tenzij de huizenprijzen afkoelen, zal het voor de inflatie als geheel moeilijk zijn om op duurzame wijze terug te keren naar de 2 procent-doelstelling van de centrale bank.

“Als je wilt weten waar de inflatie naartoe gaat, moet je weten waar de woninginflatie naartoe gaat”, zegt Mark Franceschi, directeur van Zelman & Co., een woningonderzoeksbureau. Hij voegde eraan toe dat de woninginflatie “niet vertraagt ​​in het tempo dat wij of wie dan ook had verwacht.”

Deze projecties waren gebaseerd op gegevens uit de particuliere sector van vastgoedsites zoals Zillow, Apartment List en andere particuliere bedrijven waaruit bleek dat de huurprijzen de laatste tijd nauwelijks waren gestegen en in sommige markten direct daalden.

Voor huizenkopers heeft de combinatie van stijgende prijzen en stijgende rentetarieven woningen steeds onbetaalbaarder gemaakt. Aan de andere kant bleven veel bestaande huiseigenaren gedeeltelijk geïsoleerd van stijgende prijzen omdat ze hypotheken met een vaste rente afsluitten met betalingen die niet van maand tot maand veranderden.

De huizenprijzen en de hypotheekrente verschijnen echter niet rechtstreeks in de inflatiegegevens. Dit komt omdat het kopen van een huis een investering is, en niet alleen een consumentenaankoop zoals boodschappen. In plaats daarvan zijn de inflatiegegevens gebaseerd op huurprijzen. Nu uit particuliere gegevens blijkt dat de huurprijzen matigen, waren economen op zoek naar een vertraging die ook in overheidsgegevens zou optreden.

Ambtenaren van de Federal Reserve hebben het grootste deel van het afgelopen jaar de woninginflatie grotendeels afgewezen, in de overtuiging dat de officiële cijfers eenvoudigweg traag waren om de vertragende trend weer te geven die duidelijk zichtbaar is in particuliere gegevens. In plaats daarvan concentreerden ze zich op maatregelen die onderdak uitsloten, een aanpak die volgens hen de onderliggende trends beter weerspiegelde.

Maar nu de onenigheid voortduurt, beginnen sommige economen binnen en buiten de Fed deze aannames in twijfel te trekken. Economen van Goldman Sachs hebben onlangs hun voorspellingen voor de woninginflatie dit jaar verhoogd, daarbij verwijzend naar stijgende huurprijzen voor eengezinswoningen.

“Er is duidelijk iets aan de hand dat we nog niet begrijpen”, zei Austan Goolsbee, president van de Federal Reserve Bank of Chicago, in een recent interview. “Ze vragen mij: Waar kijk je naar?” Ik zou zeggen: “Ik houd de huisvesting in de gaten, want dat is nog steeds het vreemde.”

Vertraagde gegevens

Het hardnekkige karakter van de huizeninflatie is geen compleet mysterie. Economen wisten dat het enige tijd zou duren voordat de matiging van de huurprijzen, zoals blijkt uit gegevens uit de particuliere sector, doorsijpelde naar de officiële consumentenprijsindex van het ministerie van Arbeid.

Er zijn twee redenen voor deze vertraging. De eerste is van technische aard: de gegevens van de overheid zijn gebaseerd op een maandelijkse enquête onder duizenden huurwoningen. Een bepaalde eenheid wordt echter slechts eens in de zes maanden gescand. Dus als een appartement in januari wordt geïnspecteerd en de huurprijs in februari stijgt, zal die stijging pas in de gegevens verschijnen als het appartement in juli opnieuw wordt geïnspecteerd. Dit zorgt ervoor dat overheidsgegevens achterblijven bij de omstandigheden, vooral tijdens perioden van snelle veranderingen.

De tweede reden is conceptueel. De meeste particuliere indexen omvatten alleen huurwoningen als ze nieuwe huurders krijgen. Maar de overheid streeft ernaar de woonlasten voor alle huurders te dekken. Omdat de meeste huurcontracten een jaar of langer duren, en omdat degenen die hun huurcontract verlengen vaak korting krijgen ten opzichte van mensen die op de vrije markt huren, zullen overheidsgegevens doorgaans geleidelijker worden herzien dan particuliere indicatoren.

Publieke en private data zouden uiteindelijk moeten convergeren. Maar het is niet duidelijk hoe lang dit proces zal duren. De snelle stijging van de huurprijzen in 2021 en 2022 zorgde er bijvoorbeeld voor dat veel mensen bleven zitten in plaats van zich te verdiepen in de hete huurmarkt. Dit kan er onder andere voor hebben gezorgd dat het langer dan normaal heeft geduurd voordat de markthuren uit overheidsgegevens werden gefilterd.

Er zijn tekenen dat er een vertraging op komst is. De huurprijzen zijn de afgelopen drie maanden jaarlijks met minder dan 5 procent gestegen, een daling ten opzichte van een piek van bijna 10 procent in 2022. Particuliere gegevensbronnen verschillen van mening over de mate waarin de huurinflatie nog moet dalen, maar ze zijn het erover eens dat trend zou zich moeten voortzetten.

“Voor het grootste deel zeggen ze allemaal hetzelfde, namelijk dat de huurinflatie aanzienlijk is gematigd”, zegt Laura Rosner Warburton, hoofdeconoom bij economisch onderzoeksbureau Macropolicy Perspectives.

Huizen versus appartementen

Hoewel de huurinflatie eindelijk kan matigen, heeft de overheid de kosten voor verhuurders niet gevolgd; Volgens de gegevens van de afgelopen maand is deze al versneld. Omdat meer Amerikanen hun huizen bezitten dan huren, domineren koopwoningen de onderdakcomponent van de CPI.

De kosten die de meeste mensen associëren met het bezit van een eigen huis – hypotheekbetalingen, verzekeringen voor huiseigenaren, onderhoud en reparaties – worden niet rechtstreeks meegenomen in de inflatiemaatregelen.

In plaats daarvan meet de overheid de woninginflatie voor eigenaren door de kosten van het huren van een soortgelijk huis te beoordelen, een concept dat bekend staat als door de eigenaar bewoonde huurequivalenten. (Het idee is dat dit de waarde meet van de “dienst” van het bieden van huisvesting, in tegenstelling tot de investeringswinsten die voortvloeien uit het bezitten ervan.)

Huur- en eigendomsstatistieken lopen doorgaans samen omdat ze gebaseerd zijn op dezelfde basisgegevens: een onderzoek onder duizenden huureenheden. Maar om de eigendomscijfers te berekenen, kent het Ministerie van Arbeid meer gewicht toe aan woningen die vergelijkbaar zijn met koopwoningen. Dit betekent dat als verschillende woningtypen zich verschillend gedragen, de twee maatregelen kunnen variëren.

Sommige economen zeggen dat dit misschien wel is wat er nu gebeurt. De hausse in de appartementenbouw van de afgelopen jaren heeft in veel steden ertoe bijgedragen dat de huurprijzen zijn gedaald. Er is echter nog steeds een tekort aan eengezinswoningen, nu miljoenen millennials het punt bereiken waarop ze meer ruimte willen. Dit resulteert in hogere huizenprijzen voor zowel kopers als huurders. Omdat de meeste huiseigenaren in eengezinswoningen wonen, spelen eengezinswoningen een grote rol bij het berekenen van de equivalente huurprijs.

“Er schuilt meer hitte achter eengezinshuishoudens, en er zijn zeer goede argumenten te bedenken waarom die hitte zal aanhouden”, zegt Skyler Olsen, hoofdeconoom bij Zillow.

Geluk of iets meer?

Andere economen betwijfelen of de stijging van de inflatie in januari het begin is van een duurzamere trend. De huurprijzen voor eengezinswoningen zijn al een tijdje hoger dan die van appartementen, maar pas onlangs is de inflatie uiteengelopen tussen eigenaren en huurders. Dit suggereert dat de cijfers van januari een toevalstreffer waren, zegt Omair Sharif, oprichter van Inflation Insights, een economisch onderzoeksbureau.

Sherif zei: “Maandelijkse zaken kunnen over het algemeen volatiel zijn.” Hij zei dat het goede nieuws in het rapport is dat de huurgroei eindelijk begint af te koelen, waardoor hij er meer vertrouwen in heeft dat de langverwachte vertraging in de officiële gegevens zal verschijnen.

Maar deze conclusie is helemaal niet zeker. Vóór de pandemie vertelden verschillende delen van de huizenmarkt over het algemeen consistente verhalen: de huurprijzen van appartementen stegen bijvoorbeeld in hetzelfde tempo als de huurprijzen voor eengezinswoningen.

Maar de pandemie heeft dit evenwicht vernietigd, waardoor de huurprijzen op sommige plaatsen zijn gestegen en op andere zijn gedaald, en de relaties tussen verschillende schaalniveaus zijn verstoord. Dit maakt het moeilijk om vertrouwen te hebben in de vraag wanneer de officiële cijfers zullen kalmeren, en in welke mate, zegt Sarah House, hoofdeconoom bij Wells Fargo Bank. Dit zou de Fed voorzichtiger kunnen maken als zij overweegt de rente te verlagen.

“Op dit moment gaan ze er nog steeds van uit dat de inflatie nog steeds sterk zal vertragen, maar dat zal hen voorzichtig houden in hun optimisme”, zei ze, verwijzend naar Fed-functionarissen. “Ze moeten nadenken over waar het opvangcentrum eigenlijk naartoe gaat, en hoe lang het zal duren om daar te komen.”