De huizenverkopen in de VS daalden tot het laagste punt in 12 jaar; Er verschijnt een sprankje hoop

WASHINGTON (Reuters) – De verkoop van bestaande huizen in de VS daalde in december tot het laagste punt in 12 jaar, maar de dalende hypotheekrente voedde voorzichtig optimisme dat de belegerde huizenmarkt op het punt staat een bodem te vinden.

Het rapport van de National Association of Realtors op vrijdag toonde ook aan dat de mediane huizenprijs in het langzaamste tempo steeg sinds het begin van de COVID-19-pandemie, aangezien verkopers in sommige delen van het land hun toevlucht namen tot het aanbieden van kortingen.

De snelste renteverhogingscyclus van de Fed sinds de jaren tachtig heeft de huizenmarkt in een recessie geduwd.

“De bestaande huizenverkopen lopen een beetje achter”, zegt Conrad D. Quadros, economisch hoofdadviseur bij Brean Capital in New York. “Een daling van de hypotheekrente zou de woningactiviteit in de komende maanden kunnen ondersteunen.”

De verkoop van bestaande huizen, die worden berekend bij het sluiten van het contract, daalde vorige maand met 1,5% tot een seizoengezuiverd jaarlijks percentage van 4,02 miljoen eenheden, het laagste niveau sinds november 2010. Het was de 11e opeenvolgende maandelijkse daling van de verkoop, en de langste van een reeks zo sinds 1999.

De omzet daalde in het noordoosten, zuiden en middenwesten. In het Westen zijn ze niet veranderd. Door Reuters ondervraagde economen hadden verwacht dat de huizenverkopen zouden dalen tot 3,96 miljoen stuks. De gegevens van december weerspiegelen waarschijnlijk contracten die ongeveer twee maanden geleden zijn ondertekend.

De wederverkopen van huizen, die goed zijn voor een groot deel van de huizenverkopen in de VS, daalden in december met 34,0% op jaarbasis. Het daalde met 17,8% tot 5,03 miljoen eenheden in 2022, het laagste jaarlijkse totaal sinds 2014 en de sterkste jaarlijkse daling sinds 2008.

Een aanhoudende daling van de verkoop, wat lagere makelaarscommissies betekent, was de laatste indicatie dat de investeringen in woningen in het vierde kwartaal mogelijk zijn afgenomen, de zevende achtereenvolgende kwartaaldaling.

Dit zou de langste reeks zijn sinds de ineenstorting van de huizenzeepbel leidde tot de Grote Recessie.

Hoewel uit een onderzoek van de National Association of Home Builders deze week bleek dat het vertrouwen onder eengezinswoningbouwers in januari verbeterde, bleef het moreel laag.

De bouw van eengezinswoningen herstelde zich in december, maar toekomstige bouwvergunningen daalden meer dan 2,5 jaar en waren, afgezien van een pandemische neergang, de laagste sinds februari 2016.

Aandelen op Wall Street noteerden hoger. De dollar steeg ten opzichte van een mandje valuta. De koersen van Amerikaanse staatsobligaties daalden.

Hypotheek rente

Het ergste van de malaise op de huizenmarkt komt echter waarschijnlijk te laat. De 30 jaar vaste hypotheekrente daalde deze week naar gemiddeld 6,15%, het laagste niveau sinds half september, zo blijkt uit gegevens van hypotheekbureau Freddie Mac.

Het percentage is lager dan de 6,33% in de voorgaande week en lager dan het gemiddelde van 7,08% in het begin van het vierde kwartaal, het hoogste sinds 2002. Het ligt echter nog steeds ruim boven het gemiddelde van 3,56% in dezelfde periode vorig jaar.

De mediane prijs van bestaande huizen steeg met 2,3% ten opzichte van een jaar eerder tot $ 366.900 in december, waarbij NAR-hoofdeconoom Lawrence Yoon opmerkte dat “markten in ongeveer de helft van het land eerder geneigd zijn potentiële kopers een korting te bieden dan een jaar geleden.”

De kleinste renteverhoging sinds mei 2020, in combinatie met een daling van de hypotheekrente, zou de betaalbaarheid in de toekomst kunnen helpen verbeteren, hoewel veel zal afhangen van het aanbod. Het aantal aanvragen voor woningkredieten is dit jaar tot dusver toegenomen, een teken dat er gretige kopers in de coulissen wachten.

De huizenprijzen stegen in 2022 met 10,2%, ondersteund door een nijpend tekort aan koopwoningen. De totale woningvoorraad bedroeg vorig jaar 970.000 eenheden. Hoewel dat een stijging was ten opzichte van 880.000 eenheden in 2021, was het aanbod het op een na laagste record ooit.

“De groei van de huizenprijzen zal waarschijnlijk blijven vertragen en we verwachten dat deze in 2023 negatief wordt”, zegt Nancy Vanden Houten, een Amerikaanse econoom bij Oxford Economics in New York. “Het beperkte aanbod van koopwoningen voorkomt een scherpe daling.”

In december stonden er 970.000 bestaande woningen op de markt, een daling van 13,4% ten opzichte van november maar een stijging van 10,2% ten opzichte van een jaar geleden. En in het tempo van de verkopen in december zou het 2,9 maanden duren om de huidige voorraad bestaande woningen uit te putten, vergeleken met 1,7 maanden een jaar geleden. Dit is ruim onder het aanbod van 9,6 maanden aan het begin van de recessie van 2007-2009.

Hoewel krappe voorraden een hindernis blijven voor kopers, betekent het gebrek aan overaanbod dat de huizenmarkt waarschijnlijk niet de dramatische ineenstorting zal meemaken die hij tijdens de Grote Recessie heeft ervaren.

Het aanbod van vier tot zeven maanden wordt gezien als een gezonde balans tussen vraag en aanbod. Vastgoed bleef vorige maand doorgaans 26 dagen te koop, vergeleken met 24 dagen in november.

57 procent van de in december verkochte woningen stond minder dan een maand te koop. Nieuwe kopers waren goed voor 31% van de omzet, vergeleken met 30% een jaar geleden. Contante verkopen waren goed voor 28% van de transacties vergeleken met 23% een jaar geleden. Distressed sales, faillissementen en short sales waren goed voor slechts 1% van de omzet in december.

“Hoewel het stabiliseren van de betaalbaarheid goed nieuws zal zijn voor potentiële huizenkopers, kan een gebrek aan beschikbare inventaris nog steeds een belemmering vormen voor de huizenkopersactiviteit”, zegt Orphe Divounguy, hoofdeconoom bij Zillow.

(Rapportage door Lucia Mutecani) Bewerking door Dan Burns en Andrea Ricci

Onze normen: Vertrouwensprincipes van Thomson Reuters.