Nieuwe regels voor de woningmarkt betekenen dat iedereen die op de markt is om een huis te kopen of verkopen vanaf zaterdag te maken krijgt met onbekende processen en misschien ook met enige verwarring.
De ‘praktijkwijzigingen’ vloeien voort uit een juridisch besluit uit 2023 over de manier waarop makelaars werden gecompenseerd.
Traditioneel betaalt de verkoper bij de verkoop van een huis een commissie van ongeveer 5% tot 6%, verdeeld over de makelaars van de koper en de verkoper. Deze structuur hielp de commissies hoger te houden dan ze anders zouden zijn geweest, zo beweerde de rechtszaak. Het betekende ook dat de verkoper de agent die de andere kant van de deal vertegenwoordigde, moest betalen, een praktijk die door veel waarnemers als ongepast werd beschouwd.
“Een groot deel van de sector is vanuit het oogpunt van gezond verstand niet logisch”, zegt Stephen Brubeck, een senior fellow bij de Consumer Federation of America, die al tientallen jaren pleit voor de amendementen van de Realtors Commission dat het niet eerlijk is voor verkopers om per verkoopagent en kopersagent te betalen.
Nu zal de verkoper moeten beslissen of hij de makelaar van de koper wil betalen, en voor welk bedrag. Wat de beslissing ook wordt, deze informatie kan niet langer worden opgenomen in wat bekend staat als de Multiple Listing Service, of MLS, de officiële vastgoedgegevensdienst die wordt gebruikt door lokale vastgoedmakelaardijverenigingen.
Wat de verkoper ook beslist over de compensatie, dit kan persoonlijk per telefoon of sms worden gecommuniceerd, aangekondigd via sociale media, via een bord op het gazon of op andere informele wijze.
Ondertussen moeten kopers een overeenkomst met hun makelaar ondertekenen voordat ze woningen gaan bezichtigen. Koper en makelaar moeten schriftelijk overeenkomen hoeveel de makelaar van de koper mag verwachten.
Er bestaat enige vrijheid bij het definiëren van wat dit specifiek betekent. Een recente interpretatie van de regels door de National Association of Realtors zegt dat ze “objectief moeten zijn (bijv. $ 0, X vast bedrag, X percentage, X uurtarief) – en niet van onbepaalde duur (de makelaarscompensatie kan bijvoorbeeld niet “Voor de koper” zijn). is elk bedrag dat door de verkoper aan de koper wordt aangeboden.”
“Elke keer dat we de gelegenheid hebben om een gesprek te voeren met een consument over de waarde die we toevoegen aan de transactie, de diensten die we hem kunnen bieden in wat misschien wel een van de grootste financiële transacties van zijn leven is, zullen we Ik verwacht een beloning”, zei Kevin Sears, voorzitter van de National Association of Realtors. “Het is volledig bespreekbaar, wat een goede zaak is.”
De groep is een machtige lobbygroep in Washington en heeft ruim 1,5 miljoen aangesloten makelaars – ongeveer 85% van de vastgoedmakelaars in het land.
“Hoe beter opgeleid en mondiger de consument is, hoe meer gesprekken we met consumenten voeren, hoe beter voor iedereen”, voegde Sears eraan toe.
Veel elementen van de nieuwe praktijk zijn bekend bij veel makelaars, kopers en verkopers. Veel staten eisen al lang dat kopers een bemiddelingsovereenkomst ondertekenen voordat ze met het proces beginnen. De opkomst van alternatieve makelaarsmodellen, zoals Redfin, betekent dat veel huiseigenaren zich realiseren dat ze meer opties hebben dan de gebruikelijke methode om 3% aan de noteringsagent en 3% aan de kopersagent te betalen.
Maar vragen over wat deze veranderingen in de praktijk betekenen, verontrusten agenten in het hele land. Dus wat gebeurt er als een koper genoeg geld heeft om zijn makelaar tot een bepaald bedrag te compenseren, maar verliefd wordt op een huis dat mogelijk meer kost dan de commissie die hij zou kunnen verdienen? Wat gebeurt er daarentegen als blijkt dat de verkoper van een bepaalde woning ook bereid is de makelaar van de koper te compenseren?
Veel makelaars zeggen dat een proces dat transparantie moest brengen alleen maar voor meer verwarring zorgt.
“Een kopersagent moet nu contact opnemen met elke advertentie die hij of zij wil bekijken om erachter te komen hoeveel de commissie zal zijn”, zegt Aaron Farmer, eigenaar van Texas Discount Realty in Austin.
In Austin, waar de pandemische markt floreert Het draaide scherpFarmer gelooft dat het normaal is dat verkopers de makelaars van kopers willen compenseren, als een soort zoetmiddel voor de deal, wat leidt tot een opeenhoping van onverkochte voorraad. Maar dat is misschien niet overal het geval, en Farmer vreest ook dat ego bij sommige transacties slimme zakelijke beslissingen in de weg zal staan.
Andi DeFelice, eigenaar van Exclusive Buyers Realty gevestigd in Savannah, Georgia, gelooft dat starters het meeste zullen verliezen door de regelwijzigingen. Ze gelooft dat veel mensen die al krap bij kas zitten, moeite kunnen hebben om het geld bijeen te krijgen dat nodig is voor een commissie, waardoor ze gedwongen worden om zelf te onderhandelen.
“Dwing onze klanten niet in een positie waarin ze niet vertegenwoordigd zijn bij de grootste transactie van hun leven”, aldus DeFelice. Als je het nog nooit eerder hebt gedaan, zal het niet gemakkelijk zijn. Er zijn veel stappen bij het kopen van een huis. Kent u een goede termietinspecteur, een goede verzekeringsagent of een goede geldverstrekker? Er zijn veel aspecten aan de transactie.”
DeFelice zegt dat ze er vertrouwen in heeft dat de sector wat zij de ‘hobbel’ van de deadline van zaterdag noemde, zal overwinnen en zich relatief snel zal aanpassen, maar anderen verwachten dat er grotere veranderingen zullen komen.
“Voor consumenten zullen de zaken in de nabije toekomst niet veel veranderen”, vertelde Brubeck aan USA Today. “Maar het is als een lekkende dam. Ik heb er alle vertrouwen in dat de industrie er over vijf jaar heel anders uit zal zien.”
De boer van Texas Discount Realty was het daarmee eens.
“Ik heb al veel mensen zien zeggen: ‘Ik ga de sector verlaten, ik wil niet met de veranderingen omgaan’”, zei hij. “Ik heb er altijd naar gekeken alsof er minder agenten, het helpt de sector. Op deze manier kun je de commissietarieven verlagen en het bedrijfsvolume vergroten.”
Andrea Riquier bestrijkt de huizenmarkt.
“Bierliefhebber. Toegewijde popcultuurgeleerde. Koffieninja. Boze zombiefan. Organisator.”
More Stories
Dodge-maker Stellantis rapporteert een omzetdaling van 27%, wat wijst op vooruitgang bij het terugdringen van de Amerikaanse voorraden.
De CEO van Starbucks komt tussenbeide om een lange lijst met problemen aan te pakken
De Amerikaanse economie groeide het afgelopen kwartaal in een krachtig tempo van 2,8% dankzij de sterke consumentenbestedingen