Hoe kopers en verkopers omgaan met de enorme onrust op de vastgoedmarkt

CNN
—

Toen Dana McMahan dit voorjaar haar huis verkocht, besloot ze te proberen haar winst te maximaliseren door de hulp van een full-service makelaar achterwege te laten.

Traditioneel waren huizenverkopers in de Verenigde Staten verantwoordelijk voor het betalen van vastgoedcommissies. De standaardcommissie van 5% of 6% werd doorgaans verdeeld tussen de makelaar van de verkoper en de makelaar van de koper, dit wordt coöperatieve vergoeding genoemd.

“Ik denk dat het veilig is om te zeggen dat ik lange tijd niet echt het gevoel heb gehad dat het eerlijk was dat een huizenverkoper een commissie van 6% betaalde”, zei McMahan.

McMahan, een maker van inhoud in Louisville, Kentucky, liep een beetje voorop toen ze zich afmeldde voor het standaardmodel voor het delen van commissies: vanaf 17 augustus werd een nieuwe reeks regels van kracht voor de 1,5 miljoen vastgoedprofessionals die dat doen. onderdeel van de vereniging National Association of Realtors, die is ontworpen om het gesprek over de manier waarop makelaars worden betaald te veranderen.

Nu de huizenprijzen op recordniveaus liggen en de hypotheekrente stijgt, verandert de National Association of Realtors Deze nieuwe regels lijken misschien slechts aanpassingen aan het geheimzinnige koop- en verkoopproces van huizen. Maar veel experts verwachten dat de nieuwe regels uiteindelijk de prijsconcurrentie in de vastgoedsector zullen vergroten, waardoor de weg wordt geopend voor Amerikanen om in de toekomst duizenden dollars aan makelaarscommissies te besparen.

Het uitschakelen van een traditionele makelaar betekent echter extra werk.

“Ik heb zelf een open huis georganiseerd, ik heb mijn eigen foto’s aangeleverd en mijn eigen advertentiebeschrijving geschreven”, zei McMahan “Maar als ik waarde aan mijn tijd zou willen hechten, zou ik niet zoveel aan deze taak besteden als ik zou doen.”

Door haar huis te verkopen zonder een full-service vastgoedmakelaar, verdiende McMahan, die graag oudere huizen opknapt en doorverkoopt, wat extra geld: in plaats van 2% of 3% van de uiteindelijke verkoopprijs van haar huis aan een makelaar te betalen, betaalde ze een makelaar slechts $ 500 om haar huis te vermelden op het lokale MLS-systeem, een centrale database die door makelaars wordt gebruikt om huizen in hun regio te koop te vinden.

Ondanks dat ze geld heeft bespaard aan haar kant van de deal,… Ik heb het betalen van commissie helemaal niet vermeden. Uiteindelijk bood ze de standaardcommissie van 3% aan aan de makelaar die haar huizenkoper vertegenwoordigde, een zet die McMahan verraste. Ze zei dat ze het nodig vond om agenten aan te trekken om kopers binnen te halen.

‘Ik wist dat het huis vanzelf zou verkopen. Ik hoefde er alleen maar naar te kijken’, zei ze.

Maar wijzigingen aangebracht door de National Association of Realtors zijn bedoeld om die berekening te voorkomen. Na 17 augustus is het verkopers en hun agenten verboden om het bedrag dat zij aan een kopersagent zullen betalen, te adverteren op het systeem voor meervoudige vermeldingen van de makelaar. Critici hebben sommige vastgoedmakelaars vaak beschuldigd van rentmeesterschap op basis van commissies, waarbij ze vermijden huizen op de markt te brengen voor hun klanten die commissies bieden die onder de marktprijs liggen.

De National Association of Realtors zei dat deze praktijk altijd verboden was, maar dat de nieuwe regels ‘elke theoretische leidraad elimineerden’.

De regelwijzigingen die door de National Association of Realtors zijn aangenomen, vloeien voort uit een reeks rechtszaken waarin de machtige handelsorganisatie werd beschuldigd van het kunstmatig hoog houden van commissies door huizenverkopers te dwingen commissies te betalen aan agenten aan beide kanten van de deal. De National Association of Realtors, een belangrijke lobbygroep voor de vastgoedsector, ontkende de beschuldiging en zei dat de commissies van makelaars altijd onderhandelbaar zijn geweest. De groep stemde er echter mee in om 418 miljoen dollar te betalen om een ​​aantal van de claims te schikken – en stemde ermee in om de nieuwe regels aan haar leden op te leggen als onderdeel van de schikking.

Een definitieve goedkeuringshoorzitting is gepland op 26 november, maar een rechter heeft in april voorlopige goedkeuring verleend aan de schikking van de National Association of Realtors.

Vanwege de nieuwe regels, McMahan Ze zei dat ze haar aanbod van een makelaarscommissie van 3% zou kunnen heroverwegen de volgende keer dat ze haar huis verkoopt.

Er is nog een ander aspect aan de regelwijziging van de National Association of Realtors: kopers moeten vertegenwoordigingsovereenkomsten ondertekenen met een makelaar voordat ze samen door huizen kunnen gaan toeren. Deze overeenkomsten zijn bedoeld om kopers te informeren dat zij mogelijk zelf verantwoordelijk zijn voor het betalen van de provisiebetalingen van hun makelaar als de verkoper ervoor kiest deze niet aan te bieden.

Sommige potentiële kopers zijn misschien terughoudend in het maken van commissiekosten van duizenden dollars, maar wenden zich in plaats daarvan tot goedkopere alternatieven, zoals gratis makelaardij of on-demand diensten.

Deskundigen waarschuwen huizenkopers echter om elke juridisch bindende vertegenwoordigingsovereenkomst zorgvuldig te lezen voordat ze deze ondertekenen.

Sommige makelaars in onroerend goed hebben gewaarschuwd dat op concurrerende markten waar te koop staande huizen meerdere aanbiedingen ontvangen, kopers hun makelaars mogelijk uit eigen zak moeten betalen om hun aanbiedingen aantrekkelijker te maken voor verkopers, wat bijdraagt ​​aan de dure sluitingskosten die gepaard gaan met het kopen van een huis. .

Bill Coulson, die zich voorbereidt om volgend jaar zijn huis in Maryland te verkopen en een bejaardentehuis te kopen buiten Blue Ridge, Georgia, gelooft dat de veranderingen tot meer kosten zullen leiden.

Coulson, die 57 is en met pensioen is bij de marine, zei dat een makelaar in Maryland hem niettemin adviseerde om een ​​standaard commissieverdeling van 6% aan te bieden tussen zijn makelaar en de kopersmakelaar bij de verkoop van zijn huis – maar in Georgia zei Coulson dat een ander onroerend goed De agent vertelde hem dat hij bereid was zijn agent een commissie uit eigen zak te betalen om een ​​potentieel bod concurrerender te maken. Dit betekent dat Coulson verantwoordelijk zal zijn voor het betalen van commissies voor beide transacties, wat vóór de wijzigingen voor veel huizenkopers en verkopers ondenkbaar zou zijn geweest.

“Als je wilt opvallen, zul je moeten betalen”, zei Coulson.

“Uiteindelijk kunnen we uiteindelijk ongeveer 9% van het bbp betalen”, zei hij. “In plaats van de zaken te verbeteren, zijn de zaken veel erger geworden.”