Prijzen van nieuwe huizen versus prijzen van bestaande huizen: waarom de verkoop van nieuwe huizen gelijk blijft terwijl de verkopen van bestaande huizen afnemen

Prijsverlagingen en een lagere hypotheekrente zijn weliswaar kostbaar voor huizenbouwers, maar maken nieuwe woningen aantrekkelijker.

Geschreven door Wolf Richter voor WOLF STREET.

De mediane prijs van nieuwe eengezinswoningen die in januari werden verkocht, steeg ten opzichte van december, maar daalde met 2,6% ten opzichte van een jaar geleden en 15,3% ten opzichte van de piek in oktober 2022 (blauwe lijn). Volgens gegevens van het Census Bureau van vandaag is de gemiddelde prijs met $ 420.700 terug op het niveau waar deze voor het eerst in oktober 2021 was.

Het driemaands voortschrijdend gemiddelde, dat enkele maandelijkse hoogtepunten en dieptepunten compenseert, was in wezen onveranderd ten opzichte van de voorgaande maand en is met $420.700 12,3% lager dan de piek in december 2022 (rood).

Maar verlagingen van de hypotheekrente en stimuleringsmaatregelen worden niet gedekt door lagere tarieven. Dit zijn contractprijzen en omvatten niet de grote en soms onverwachte kosten van aankopen tegen de hypotheekrentetarieven die huizenbouwers nu op grote schaal gebruiken om hun verkoopvolume op deze markt op peil te houden, waar de verkoop van bestaande woningen is gedaald omdat de prijzen op dit moment te hoog zijn. % tarief. . Plus hypotheekrente.

Woningaankopen tegen subprime-tarieven verlagen de maandelijkse betalingen – en verlagen de winstmarges van huizenbouwers – maar verlagen niet de contractprijs van het huis.

De prijsdaling omvat ook geen andere prikkels die woningbouwers aanbieden om deals te sluiten, zoals gratis upgrades.

Wat deze contractprijzen weerspiegelen zijn de lagere prijspunten waar woningbouwers nu op mikken met kleinere huizen en goedkopere voorzieningen.

Prijsverschil tussen nieuwe en gebruikte woningen.

Huizenbouwers concurreren nu agressief met huiseigenaren, en de grootste huizenbouwers hebben dit vermeld in hun inkomstenoproepen. De prijspunten tussen nieuwe en bestaande eengezinswoningen zijn dichter bij elkaar gekomen. D.R. Horton, de grootste huizenbouwer in de Verenigde Staten, heeft opgemerkt dat bij aankopen tegen hypotheekrentetarieven de maandelijkse betalingen voor een nieuwe woning lager zijn dan de maandelijkse betalingen voor een vergelijkbare wederverkoopwoning.

Het verschil zit in dollars. De nationale gemiddelde prijs van nieuwe eengezinswoningen is sneller en verder gedaald dan de nationale gemiddelde prijs van bestaande eengezinswoningen (via de National Association of Realtors).

Maar er zijn enkele seizoensverschillen: de gemiddelde prijs van bestaande huizen heeft een duidelijk seizoenshoogtepunt in juni en een laagtepunt in januari, terwijl de prijzen voor nieuwe huizen veel minder seizoensgebonden zijn, maar zeer volatiel van maand tot maand. We kijken dus naar het voortschrijdend gemiddelde over zes maanden van de prijzen van nieuwe en gebruikte huizen, waardoor enkele seizoensvariaties worden geëlimineerd:

Het verschil zit in procenten. De gemiddelde prijs van nieuwe woningen (6-maands voortschrijdend gemiddelde) ligt nu nog maar 7,1% hoger dan de gemiddelde prijs van bestaande woningen (6-maands voortschrijdend gemiddelde).

Voeg daar nu nog de verlagingen van de hypotheekrente aan toe – en het wordt duidelijk hoe relatief onaantrekkelijk bestaande woningen tegen de huidige prijzen zijn geworden, gezien de concurrentie van nieuwe woningen.

Dit ongebruikelijke prijsverschil deed zich ook voor tijdens de vroege stadia van de huizenrecessie, in 2005 en 2006. De prijzen van gebruikte huizen daalden uiteindelijk ver genoeg en ver genoeg in de laatste jaren van de huizenrecessie om ze weer concurrerend te maken met nieuwe woningen.

De verkoop van nieuwe huizen is dus op peil gebleven.

In januari werden 57.000 nieuwe woningen verkocht, niet seizoensgecorrigeerd, een stijging van 3,6% ten opzichte van een jaar geleden en slechts een daling van 3% ten opzichte van januari 2019. Ter vergelijking: de verkoop van bestaande woningen daalde met 20% ten opzichte van 2 januari 2019.

Dit documenteert de effectiviteit van de strategie om huizen tegen lagere prijzen aan te bieden en aankopen tegen hypotheekrentetarieven aan te bieden, ook al drukt dit de winstmarges van huizenbouwers. Maar ze zijn actief in de huizenbouw, en ze kunnen niet zomaar proberen deze markt af te wachten, zoals veel potentiële huizenverkopers proberen te doen.

Voorraad te koop Het aantal nieuwe woningen in alle stadia van de bouw is gestabiliseerd op een zeer hoog niveau. In januari steeg het aantal naar 456.000 woningen, hetzelfde als in november, maar iets hoger dan in december (niet seizoensgecorrigeerd).

Deze inventaris vertaalt zich in een aanbod van 8,0 maanden op verkoopniveau in januari, wat meer dan voldoende aanbod is:

Lees je WOLFSTREET graag en wil je dit steunen? Je kunt doneren. Dat waardeer ik zeer. Klik op de bier- en ijstheemok en ontdek hoe:

Wilt u per e-mail op de hoogte worden gesteld wanneer WOLF STREET een nieuw artikel publiceert? Registreer hier.