Wat de opkomst van verenigingen van huiseigenaren betekent voor Amerikanen

Joelle Inostroza was erg opgewonden toen ze in 2008 haar huis in Newnan, Georgia kocht.

“Het lijkt erop dat het een leuke, ontspannen, zeer hechte gemeenschap was”, zei de 54-jarige. “Toen begon het een horrorverhaal te worden.”

Inostroza is de enige die op de eigendomsakte vermeld staat, maar zij en haar man, Enrique, 48, delen de financiële verantwoordelijkheid voor het huis.

Nadat ze er waren ingetrokken, beseften ze dat ze zich hadden aangesloten bij een ‘gemeenschap van gemeenschappelijk belang’. Dit betekent meestal eigendommen waarbij de eigenaren een deel van de kosten betalen die verband houden met gedeelde voorzieningen en gemeenschappelijke ruimtes. Deze gemeenschappen staan ​​meestal onder toezicht van verenigingen van huiseigenaren.

Verenigingen van huiseigenaren, ook bekend als VvE’s, zijn zelfbesturende organisaties die regels afdwingen voor huiseigenaren en huurders binnen gemeenschappen van gemeenschappelijk belang. Een raad van bestuur, bestaande uit vrijwillige huiseigenaren in de gemeenschap, beheert de VvE. Het bestuur kan ervoor kiezen om gebruik te maken van een beheermaatschappij, waarvan er vele een winstoogmerk hebben, om de dagelijkse activiteiten te helpen beheren.

Meer persoonlijke financiën:
53% van Generatie Z ziet de hoge kosten van levensonderhoud als een belemmering voor succes
De rente op Serie 1-obligaties zou in november 5% kunnen bereiken
Leners van studieleningen worden geconfronteerd met hindernissen bij het indienen van bezwaarschriften

Het komt steeds vaker voor dat nieuwe huiseigenaren zich in een eigendom bevinden dat wordt beheerd door een VvE. Volgens een EU-rapport is bijna 84% van de nieuw gebouwde eengezinswoningen die in 2022 worden verkocht eigendom van verenigingen van eigenaren. Censusbureau van de Verenigde Staten.

“In de meeste zuidelijke en westelijke staten is het voor een huizenkoper vrijwel onmogelijk om een ​​eengezinswoning te vinden die geen deel uitmaakt van een of andere vorm van VvE”, zegt Deborah Goonan, directeur van de blog van Independent Communities of America. “Sommige lokale overheden eisen dat bijna alle nieuwbouw een VvE heeft.”

De jaarlijkse VvE-contributie van de Inostrozas bedraagt ​​$ 200. Op papier lijkt hun VvE-lidmaatschap geen grote financiële last, maar dat was niet hun realiteit.

Het echtpaar was verrast toen ze na hun verhuizing ontdekten dat hun eigendom een ​​openstaand saldo had voordat ze het kochten: onbetaalde contributie, samen met boetes en andere kosten.

Het was de Hoorn van Afrika ““We krijgen boetes voor dat saldo, boetes voor te late betaling en andere boetes die ze aan het huis in rekening kunnen brengen voor het onderhoud van het gazon of wat dan ook,” zei Joelle Inostroza. “Het zat allemaal vast in dit huis toen we er kwamen wonen.”

Het echtpaar was niet bereid die boetes te betalen en zei dat de VvE en haar toenmalige beheermaatschappij, Homeowners Management LLC, niet reageerden op hun pogingen om het saldo kwijt te schelden. Uit documenten die CNBC uit 2012 heeft gecontroleerd, blijkt dat het saldo is blijven groeien. Inostrozas zei dat het contact met de VvE vóór 2011 telefonisch verliep.

In augustus 2015 plaatste de VvE een pandrecht op het huis van de Inostrozas. In gerechtelijke documenten zei de VvE dat de Inostroza’s meer dan $ 1.600 schuldig zijn.

Franchise is Wanneer één partij een juridische vordering heeft op een vermogensbestanddeel, zoals een huis, dat kan dienen als zekerheid voor de aflossing van onbetaalde schulden. Dit kan de deur openen voor een VvE of een andere klacht die kan escaleren naar het volgende niveau van incasso, zoals beslaglegging op het huis, of, in het geval van de Inostrozas, loonbeslag.

Medio 2015 zei Joelle Inostroza dat de VVE de lonen rechtstreeks van haar salaris begon te innen om onbetaalde vergoedingen terug te betalen.

“De eerste keer dat ik ervan op de hoogte was, was toen ik mijn eerste salaris kreeg dat ze inhielden”, zei ze. “Ik heb geen vooraankondiging ontvangen.

“Er is niets verzonden”, voegde Joelle Inostroza eraan toe. “Ik kreeg een opzegtermijn van twee weken.”

Ondanks het retentierecht laten de door CNBC beoordeelde VvE-rekeningen geen vermindering van het totale verschuldigde saldo zien. In december 2016 bleek uit documenten dat de Inostrozas de VvE meer dan $ 4.300 schuldig waren.

De Inostrozas huurden een advocaat in, die volgens hen in 2016 een overeenkomst bereikte met de advocaat van de VvE om het retentierecht stop te zetten. Volgens de overeenkomst zal de familie Inostroza ongeveer $3.100 in termijnen betalen. Volgens documenten die door CNBC zijn beoordeeld, waren ze afgelopen januari klaar met het betalen van dat bedrag.

“Maar het lijkt zo [the deal] Ze heeft het management nooit gehaald [company] Of een vereniging van huiseigenaren, zei Enrique Inostroza. “Ze voegden alleen maar boetes toe en voegden rente toe.”

De Inostrozas schatten dat ze ongeveer $12.000 aan boetes en loonbeslag hebben betaald aan de VvE, evenals duizenden aan juridische kosten aan hun advocaten. Op 18 augustus 2023, de meest recente rekening die de Inostrozas ontvingen, zegt de VvE dat ze ongeveer $ 8.000 schuldig zijn.

CNBC nam meerdere keren contact op met Homeowners Management LLC voor commentaar en ontving automatische reacties waarin we werden verwezen naar de huidige beheermaatschappij, die per augustus 2023 was gewijzigd.

Een vertegenwoordiger van de huidige beheermaatschappij, Sentry Management, vertelde aan CNBC omdat zij “de afgelopen maanden zojuist de beheermaatschappij voor deze gemeenschap zijn geworden”, [Sentry has] Gebrek aan vermogen om commentaar te geven op historische feiten” met betrekking tot de zaak van de familie Inostroza.

“Een keer werd de huiseigenaar doorverwezen naar een advocaat wegens achterstallige misdaden, wat lang vóór Sentry gebeurde
“Als het om een ​​zaak gaat, moet de huiseigenaar de zaak oplossen met de advocaat van de vereniging”, legt Bradley Bump, voorzitter van Sentry Management, in een e-mail uit aan CNBC. “Wij hebben geen bevoegdheid om deel te nemen of een schikking te treffen.”

Advocaten die de VvE vertegenwoordigen, hebben niet gereageerd op de herhaalde verzoeken van CNBC om commentaar.

De voormalige bestuursdirecteur van de HOA, die van 2020 tot haar ontslag in oktober 2023 toezicht hield op de vereniging, weigerde commentaar te geven.

Een groot deel van veel VvE-verkooppraatjes is dat de aanwezigheid van de organisatie de waarde van onroerend goed helpt verhogen.

“Het bestuur is verantwoordelijk voor het beschermen van de waarde van onroerend goed”, zegt Tom Skiba, CEO van het Community Association Institute, een ledenorganisatie voor huiseigenaren en condominiumverenigingen.. “Voor de meeste mensen in de Verenigde Staten is [their homes are] “De grootste investering die ze ooit zullen doen.”

Er zijn gemengde gegevens over de effecten van VVE’s op de waarde van onroerend goed.

Gemiddeld kosten HOA-huizen minimaal 4% – Of $ 13.500 – Gemiddeld meer dan niet-VvE-woningen, volgens een onderzoek uit 2019 in de Journal of Economics. Maar deze vastgoedwaarden kunnen afhankelijk van de locatie sterk variëren. A Analyse 2019 Uit een kritische woninganalyse van drie verschillende Amerikaanse steden bleek dat de woningwaarden in VvE-zones lager waren dan die in buurten zonder deze.

VvE’s kunnen ook nodig zijn om gemeenschappelijke voorzieningen of grond te beheren, wat een meerwaarde kan zijn voor huiseigenaren. In eengezinswoningen kunnen er gemeenschappelijke zwembaden of zelfs golfbanen zijn. Ze kunnen ook diensten verlenen aan huiseigenaren om hun eigendom te helpen onderhouden.

“Er zijn verenigingen die al het landschapswerk coördineren”, zegt Skiba. “Ook al heb je misschien een eigen stuk grond, de vereniging maait het gras en doet al het groenwerk. Je merkt dat dit heel gebruikelijk is in 55+-gemeenschappen waar mensen niet meer met dat soort taken willen worden lastiggevallen. En dat geldt ook voor kostenbesparingen?

De ervaring van de Inostrozas met VvE’s benadrukt enkele patronen van machtsdynamiek die in het hele land te zien zijn.

Meer dan de helft, 57%, van de huiseigenaren met een VvE houdt niet van deze regeling, en meer dan 3 op de 10 zegt dat ze vinden dat hun VvE te veel macht heeft, volgens een recent rapport. Het 2023-onderzoek van Rocket Mortgage. De kredietverstrekker ondervroeg 1.001 Amerikanen met een VvE.

“Ze opereren als zeer lokale overheden en vervangen in veel opzichten alle andere bestaande wetten”, zegt Steve Horvath, medeoprichter van de belangenorganisatie HOA United.

VvE’s zijn geworteld in ‘de wens van gemeenten om zich te ontdoen van hun verantwoordelijkheden om te zorgen voor dingen die u normaal gesproken associeert met het betalen van uw belastingen’, zoals het onderhoud van trottoirs, wegen en riolen, zei Horvath.

Huiseigenaren die geschillen hebben met een VvE zeggen dat ze moeite hebben om hulp te krijgen via officiële overheidskanalen.

“Het enige recht dat huiseigenaren hebben, is om ze voor de burgerlijke rechter te dagen”, zegt Raylene Schifano, medeoprichter van HOA United. “Het is geen succesvol project.”

Wetgevers in verschillende staten, incl Maryland, Noord Carolina En Floridaheeft wetgeving ingevoerd om enkele van de problemen aan te pakken die door huiseigenaren over VvE’s naar voren zijn gebracht, maar is tegengegaan verzet Uit de professionele managementbranche.

Vanaf nu moet verandering plaatsvinden op het basisniveau, waarbij huiseigenaren moeten vechten via het rechtssysteem en door te stemmen op het bestuur waarvan zij denken dat het hen vertegenwoordigt.

Kijk de video Voor meer informatie over hoe verenigingen van huiseigenaren de Amerikaanse buurten vormen.