Wat het betekent voor kopers en verkopers

Het lijkt erop dat het proces van het kopen van een huis nog nooit zo eenvoudig is geweest: zoek naar een woning op een advertentiesite zoals Zillow, Redfin of Trulia; Neem contact op met de listingagent; Volg een rondleiding door het pand; En doe een bod.

Maar experts zeggen dat consumenten zich jarenlang achter de schermen niet volledig bewust waren van de uiteindelijke kosten – en potentiële belangenverstrengeling – bij het zoeken naar een huis.

Nu wordt verwacht dat een historische schikking met de National Association of Realtors dat model op zijn kop zal zetten. Volgens consumentenvoorvechters en zelfs sommige makelaars is dit een overwinning voor huizenkopers en verkopers.

“Prijstransparantie is goed, meer concurrentie is goed, en dit zou beide vergroten”, zegt Maria Litden, assistent-professor aan het College of Business Administration van de Florida State University. “Ik ben heel blij met deze verandering.”

Wanneer iemand vandaag de dag op zoek is naar een huis, wordt hij in de meeste gevallen onderschept door een makelaar die toegang heeft tot bepaalde aanbiedingen en die zonder voorafgaande kosten met de koper zal samenwerken om hem te helpen een huis te vinden.

Maar experts geïnterviewd door NBC News zeiden dat er een algemene misvatting bestaat. Hoewel een huiseigenaar die zijn eigendom te koop aanbiedt professionals moet inhuren om zijn huis op de markt te brengen, voegt hij of zij deze kosten meestal toe aan de uiteindelijke prijs die de koper betaalt.

“De koper brengt de volledige aankoopprijs op tafel”, aldus Litten. “De verkoper heeft na deze uitspraak het recht om daar een beetje van te houden.”

Als onderdeel van de nieuwe schikking moet de koper nu vooraf volledig op de hoogte worden gesteld van eventuele vergoedingen of commissies die hij of zij uiteindelijk zal moeten betalen.

Dit komt omdat de overeenkomst vereist dat de koper een formeel contract tekent met een makelaar waarin de diensten die hij zal ontvangen en de prijs ervan worden gespecificeerd.

Als alternatief zou een huizenkoper ervoor kunnen kiezen om geen makelaar in te schakelen en in plaats daarvan de zoekkosten door te berekenen aan een vastgoedadvocaat, vastgoedtaxateur of iemand anders met kennis van de huizenmarkt, zeggen experts.

De verkoper kan aanbieden om de kosten van het kopersteam te dekken als stimulans om meer kopers aan te trekken.

Voor een onroerend goed dat veel belangstelling krijgt, is het uiteraard onwaarschijnlijk dat deze kopersprikkels op tafel liggen.

In de maanden na de heropening van COVID-19 zijn de populairste Amerikaanse vastgoedmarkten volledig in het voordeel van verkopers gekeerd.

Maar nu de groei van de huizenprijzen zich stabiliseert, is het speelveld ook gelijker geworden, waardoor meer kopers aan het stuur komen te staan, zeggen experts.

“Je kunt nu een advocaat inhuren voor 1.500 dollar, in plaats van een commissie van 50.000 dollar te betalen”, zegt Doug Miller, een in Minnesota gevestigde vastgoedadvocaat die hielp bij het opstarten van de procedure die tot de NAR-schikking leidde.

Welke potentiële koper ook kiest als vertegenwoordiger in het huizenaankoopproces, de NAR-schikking verbiedt nu formeel de mogelijkheid van een verkoper om reclame te maken voor een commissie aan kopersvertegenwoordigers in de meervoudige aanbiedingsdienst.

NAR van haar kant beweerde dat de vrije markt altijd de provisieniveaus had bepaald, en dat deze altijd onderhandelbaar en zelfs voordelig waren geweest.

“Compensatieaanbiedingen helpen professionele vertegenwoordiging toegankelijker te maken, de kosten voor huizenkopers om deze diensten veilig te stellen te verlagen, eerlijke huisvestingsmogelijkheden te vergroten en de pool van potentiële kopers voor verkopers te vergroten”, zei NAR in haar verklaring van 15 maart waarin ze de overeenkomst aankondigde.

Maar in de meeste gevallen was er weinig variatie in het bedrag dat voor die commissies op een bepaalde markt werd aangeboden – meestal rond de 3%.

Dit komt omdat elke poging om een ​​lagere commissie aan te bieden aan een kopersmakelaar de makelaar waarschijnlijk zal motiveren om zijn klant weg te leiden van dat onroerend goed.

Miller omschreef dit gedrag als ongepast en zei dat kopers zich er in veel gevallen niet van bewust waren.

“De toekomst hier is dat kopers nu aan het stuur zitten”, zei Miller. “In plaats daarvan [commission] Het geld gaat naar hun agent…en kan nu rechtstreeks naar de koper gaan. Het is hetzelfde geldbedrag, maar nu krijgt de koper het geld in plaats van de kopersagent, en kan hij beslissen wat hij ermee doet.

Bovendien zal een grotere concurrentie om klanten waarschijnlijk leiden tot lagere kosten over de hele linie, zegt Ryan Tomasello, analist in de vastgoedsector bij financieel bedrijf Keefe, Bruyette & Woods.

“Als je veel transparantie brengt in een markt die dit historisch gezien ontbeerde, zal elke econoom je vertellen dat dit de frictiekosten – dat wil zeggen commissies – verlaagt, die tot de hoogste ter wereld behoren”, aldus Tomasello. “Dus de totale kosten voor het kopen en verkopen van een huis zullen in theorie dalen.”

Veel experts, waaronder andere vastgoedprofessionals, zijn het erover eens dat de schikking de gelederen van nachtelijke reisagenten die als tussenpersoon fungeerden, feitelijk zou uitdunnen – een fenomeen dat in opkomst is tijdens de huizenhausse in het pandemische tijdperk.

“In de periode 2020-2021 probeerden veel mensen gemakkelijk extra geld te verdienen door zichzelf als kopersagent op te stellen en 3% te krijgen”, zegt Phil Crescenzo Jr., vice-president van de Southeast-divisie bij Nation One Mortgage Corp. .

“Maar ze brachten geen 3% van de waarde op – zelfs niet in de buurt daarvan.”

Crescenzo vergeleek het met de hypotheekmakelaars die halverwege de jaren 2000 de huizenzeepbel hebben aangewakkerd.

“Toen de beloningsregels eenmaal veranderden, stegen de dominante professionals naar de top, verdween de onderkant en verbeterde de sector”, zei Crescenzo.