Kovit-19: Hoge Raad verduidelijkt huurvrijstelling voor winkelcentra | Hogan-niveaus

Geen defect

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat overheidsoptreden in verband met de Govt-19-epidemie niet kwalificeert als een “gebrek” in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

De COVID-19-epidemie is een onvoorspelbare situatie voor huurcontracten die vóór 15 maart 2020 zijn voltooid

Hoewel claims op basis van een “gebrek” al zijn uitgesloten van het contract (bijvoorbeeld bij huurovereenkomsten op basis van de RvB-vorm), zijn de meeste claims gebaseerd op het principe van “onvoorziene omstandigheden”. Van artikel 6:258 BW.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat als de huurder voor publieksbezoek afhankelijk is van zijn omzet en de huurovereenkomst op 15 maart 2020 (d.w.z. op die datum) afloopt, de Kovit-19-epidemie als een onvoorziene omstandigheid wordt beschouwd. Voor het eerst in Nederland moesten winkelcomplexen vanwege de Govit-19-epidemie noodgedwongen sluiten, ook als huurkortingen contractueel werden afgezien. Voor huurcontracten die na deze datum worden afgesloten, moet de besmetting met COVID-19 van geval tot geval worden beoordeeld.

Berekening huurverlaging

Om de werkelijke hoogte van de huurverlaging te berekenen, heeft de Hoge Raad een formule gegeven op basis van de zogenaamde “vaste betalingswijze”. Uitgangspunt is dat de financiële lasten voor de huurder als gevolg van de Govt-19-epidemie gelijkelijk worden verdeeld tussen verhuurder en huurder, waarbij de huurder (in ‘vorm’) steun krijgt van de overheid.Betaling voor vaste lasten‘, Vaak afgekort TVL) Aangewezen voor huurbetalingen dient in aanmerking te worden genomen. Het beginsel van billijkheid en billijkheid zal echter leiden tot een andere verdeling van de financiële lasten.

De formule die de Hoge Raad geeft is als volgt:

(Overeengekomen huur – Benoemde TVL-ondersteuning voor huurbetalingen) x Percentage afname x 50%

In de praktijk dienen bij het berekenen van huurverlaging de volgende stappen te worden doorlopen:

1. Het bepalen van het percentage van het vaste honorarium van de huurder dat samenhangt met de contracthuur;
2. Trek de verworven TVL-steun die is toegewezen voor huurbetalingen af ​​van de contracthuur;
3. Bereken het percentage van de omzetvermindering van de huurder; En
4. Gelijke verdeling (d.w.z. elk 50%) tussen de verhuurder en de huurder van het berekende verlies.